Eksmisja 87-latki i milczenie polskiego prawa: dlaczego to, co dzieje się w Madrycie, powinno nas przerazić bardziej niż śmieszy

Kiedy hiszpańska policja wyważała drzwi do mieszkania Maricarmen Abascal, a 87-letnią kobietę wynoszono na noszach z lokalu, w którym przeżyła siedemdziesiąt lat, nikt w Madrycie nie miał wątpliwości, że patrzy na coś więcej niż jednostkowy dramat. To był obraz zderzenia dwóch porządków: formalnej legalności transakcji i elementarnego poczucia sprawiedliwości. Firma nieruchomościowa kupiła kamienicę, podniosła czynsz o 275 proc. — z kwoty, którą starsza kobieta mogła udźwignąć, do 2650 euro miesięcznie — i uruchomiła machinę egzekucyjną, która skończyła się siłowym wyniesieniem lokatorki. Na ulice Madrytu wyszło, zależnie od źródła, od 25 do 300 tysięcy ludzi. Różnica w liczbach jest wymowna sama w sobie: nawet statystyka stała się polem sporu politycznego.

Dlaczego piszę o tym w polskim serwisie prawniczym, skoro sprawa dotyczy hiszpańskiego rynku najmu? Bo mechanizm, który doprowadził do eksmisji Abascal, jest strukturalnie identyczny z tym, który funkcje pełni w Polsce od lat, a spory o jego granice toczą się także u nas — tyle że ciszej, bez namiotów na Rynku. To jest artykuł o tym, gdzie kończy się wolność umów, a zaczyna obowiązek państwa do ochrony słabszej strony stosunku najmu.

Analiza prawna: co polskie prawo mówi o „legalnej" eksmisji

W Hiszpanii spór dotyczy głównie tzw. ustawy o najmie miejskim (Ley de Arrendamientos Urbanos) i braku skutecznych mechanizmów ograniczających podwyżki czynszu przy zmianie właściciela nieruchomości. W Polsce funkcję analogiczną pełni ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725).

Kluczowy jest art. 8a tej ustawy, regulujący zasady podwyższania czynszu. Właściciel może podnieść czynsz, ale jeśli podwyżka w skali roku przekracza 3% wartości odtworzeniowej lokalu, lokator może zażądać od sądu ustalenia, że podwyżka jest niezasadna albo zasadna w innej wysokości — pod warunkiem że wykaże, iż nowy czynsz jest rażąco wygórowany w stosunku do przeciętnych stawek w danej gminie. Podwyżka o 275 proc., jak w sprawie hiszpańskiej, na gruncie polskiego prawa byłaby niemal automatycznie kwalifikowana jako naruszenie tego przepisu — o ile lokal nie podlegałby wyłączeniom (np. najem okazjonalny czy lokal na wolnym rynku od początku, gdzie strony swobodnie ustalają czynsz przy zawarciu nowej umowy).

Drugi filar to art. 11 ustawy, określający zamknięty katalog przyczyn wypowiedzenia umowy najmu przez właściciela — m.in. zaleganie z zapłatą czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, wykorzystywanie lokalu niezgodnie z przeznaczeniem, czy potrzeba zamieszkania przez właściciela lub jego bliskich (tzw. wypowiedzenie na cele własne z art. 11 ust. 5). Sama zmiana właściciela nieruchomości — co miało miejsce w sprawie Abascal — nie jest w Polsce samodzielną podstawą wypowiedzenia. Nabywca kamienicy wstępuje w stosunek najmu na dotychczasowych warunkach na mocy art. 678 k.c. (zasada „kupno nie łamie najmu" — emptio non tollit locatum), co jest fundamentalną gwarancją stabilności lokatora.

Trzeci element to procedura eksmisyjna. W Polsce eksmisja z mieszkania wymaga wyroku sądu (art. 15 ustawy o ochronie praw lokatorów), a sąd bada z urzędu, czy pozwanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego — obligatoryjnie m.in. wobec osób niepełnosprawnych, obłożnie chorych, emerytów i rencistów spełniających kryteria dochodowe do otrzymania świadczeń z pomocy społecznej, czy kobiet w ciąży. 87-letnia kobieta w polskim postępowaniu praktycznie zawsze uzyskałaby ochronę przed eksmisją „na bruk" — sąd byłby zobowiązany orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego, a wykonanie eksmisji zostałoby wstrzymane do czasu wskazania lokalu przez gminę. To jest różnica fundamentalna względem systemu hiszpańskiego, gdzie procedury desahucio express bywają szybsze i mniej wrażliwe na sytuację osobistą lokatora.

Porównanie stanowisk: doktryna kontra rzeczywistość rynku

Doktryna prawa cywilnego od dekad broni zasady swobody umów i prawa własności jako fundamentu obrotu — art. 140 k.c. i art. 353¹ k.c. to nie ozdobniki, tylko realne narzędzia funduszy inwestycyjnych kupujących kamienice pod stopę zwrotu. Z drugiej strony orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego (np. wyrok z 2005 r., sygn. SK 46/03, dotyczący zamrożenia czynszów) konsekwentnie podkreśla, że własność nieruchomości mieszkalnej podlega dalej idącym ograniczeniom niż własność „zwykła" — bo mieszkanie to nie tylko aktywo, ale realizacja konstytucyjnego prawa do schronienia (art. 75 Konstytucji RP). Ten sam spór toczy się dziś w praktyce funduszy PRS (Private Rented Sector) działających w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie — teoretycznie w pełni legalnie skupują kamienice i budują portfele najmu instytucjonalnego, a pytanie, czy działają w duchu ustawy, czy tylko w granicach jej litery, pozostaje otwarte.

Aspekt praktyczny: co to oznacza dla lokatora i inwestora w Polsce

Dla lokatora: jeśli nowy właściciel podnosi czynsz drastycznie, masz 2 miesiące od otrzymania wypowiedzenia wysokości czynszu na złożenie pozwu do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna (art. 8a ust. 4a ustawy). Nie płać milcząco podwyższonej stawki — brak reakcji bywa interpretowany jako akceptacja. Dla inwestora: zmiana właściciela nieruchomości nie daje prawa do „resetu" warunków najmu. Kto liczy na szybkie podniesienie stopy zwrotu przez wymianę lokatorów, musi liczyć się z realnym ryzykiem procesowym i wieloletnim postępowaniem eksmisyjnym z gwarancją lokalu socjalnego.

Opinia Libacjusza

Powiem wprost: obraz 87-latki wynoszonej na noszach przez policję to nie jest wypadek przy pracy systemu — to jest system działający dokładnie tak, jak został zaprojektowany, tylko bez amortyzatora w postaci realnej ochrony słabszej strony. Polskie prawo, ze wszystkimi swoimi wadami — a mamy ich sporo, choćby przewlekłość postępowań eksmisyjnych trwających czasem latami — ma jednak wbudowany mechanizm, którego Hiszpanii ewidentnie zabrakło: obligatoryjne badanie przez sąd prawa do lokalu socjalnego. To nie jest fanaberia lewicowych aktywistów, to konstytucyjny standard minimum. Fundusze skupujące kamienice pod najem instytucjonalny w Polsce robią dziś dokładnie to samo, co firma z Madrytu — różnica jest taka, że u nas prawo stawia im wyższą poprzeczkę proceduralną. Na razie. Bo presja na deregulację rynku najmu w imię „zwiększenia podaży" jest realna, a lobbing sektora nieruchomości nie śpi. Jeśli kiedykolwiek usłyszycie postulat „uproszczenia" procedury eksmisyjnej albo zniesienia obowiązku orzekania o lokalu socjalnym — pamiętajcie obraz z Puerta del Sol.

Konkluzja

Sprawa Maricarmen Abascal to ostrzeżenie, nie egzotyczna ciekawostka zza Pirenejów. Polska ma dziś silniejsze prawne zabezpieczenia lokatorów niż Hiszpania, ale to nie powód do samozadowolenia — to powód do czujności. Rynek najmu instytucjonalnego w Polsce dopiero się rozwija, a wraz z nim rosną apetyty na osłabienie ochrony lokatorów w imię „konkurencyjności". Prognozuję, że w ciągu najbliższych dwóch–trzech lat zobaczymy w Polsce pierwsze głośne spory sądowe na tle podwyżek czynszu po przejęciu kamienic przez fundusze PRS — i to właśnie wtedy okaże się, czy art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów jest przepisem żywym, czy martwą literą.

Źródła: - [interia_biznes] 87-latka wyrzucona z mieszkania. Tłumy protestują w Hiszpanii: https://biznes.interia.pl/gospodarka/news-eksmisja-87-latki-przelala-czare-goryczy-w-hiszpanii-tlumy-p,nId,23549952 - Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 725) - Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny, art. 678, art. 140, art. 353¹ - Konstytucja RP, art. 75 - Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 12 stycznia 2005 r., sygn. SK 46/03

Powyższy artykuł ma charakter informacyjny i edukacyjny — nie stanowi porady prawnej.